Encadrement des loyers : ce qui pourrait changer avant le 23 novembre

En bref :

• Le Sénat a voté la prolongation de l'encadrement des loyers pour deux ans, mais le texte doit encore être définitivement adopté.
• Le délai dont dispose un locataire pour contester un complément de loyer pourrait bientôt être étendu à une année entière vs 3 mois aujourd’hui.

Le compte à rebours est lancé. D'ici le 23 novembre 2026, l'expérimentation sur l'encadrement des loyers arrivera à son terme. À moins d'un mois de cette échéance cruciale, locataires, propriétaires et professionnels de l'immobilier naviguent à vue. Si le Sénat a fait un premier pas vers le maintien du dispositif, la procédure législative suit son cours et rien n'est encore gravé dans le marbre.

Une prolongation de deux ans en sursis

Le 21 octobre dernier, le Sénat a adopté en première lecture une prolongation de l'expérimentation pour deux années supplémentaires. Ce vote ne modifie pas l'envergure du dispositif : la mesure resterait cantonnée aux 9 territoires et 70 communes qui l'appliquent déjà aujourd'hui. Que l'on soit concerné par les métropoles régionales ou par Paris et sa petite couronne, il n’est pas prévu que la carte s’élargisse.

Attention toutefois aux conclusions hâtives. Cette prolongation sénatoriale n'est qu'une étape. Le texte doit encore poursuivre son parcours parlementaire, ce qui signifie que ces nouvelles règles ne sont pas définitives.

Délai de contestation allongé

Au-delà de la reconduction du plafond des loyers, le Sénat a introduit une modification majeure dans les relations locatives. Le texte prévoit de faire évoluer la législation concernant le délai de contestation du complément de loyer, en le portant à un an.

Actuellement, un locataire dispose d'un délai de 3 mois pour s'opposer à cette somme additionnelle, parfois exigée par le bailleur pour des caractéristiques exceptionnelles du logement (vue dégagée, grande terrasse, équipements haut de gamme). Cet allongement à douze mois donnerait une marge de manœuvre inédite aux occupants pour vérifier la légitimité de ce supplément et engager un recours amiable ou judiciaire.

Visibilité réduite pour les nouveaux baux

L'impact de ce calendrier est très élevé sur le marché locatif. Avec une date butoir fixée à la fin du mois, les acteurs de l'immobilier manquent cruellement de visibilité concernant les règles applicables aux prochains baux.

Un propriétaire qui s'apprête à signer un contrat aujourd'hui, ou un locataire en pleine recherche qui épluche les annonces immobilières, ignorent la forme exacte que prendra l'encadrement des loyers à partir de novembre 2026. Tant que le texte n'est pas définitivement adopté et promulgué, le flou persiste pour toutes les signatures prévues après le 23 novembre. Il reste donc indispensable de suivre l'évolution des débats pour connaître le sort de cette régulation.

Sources

• Dossier législatif du Sénat sur l'expérimentation de l'encadrement des loyers (séance du 21 octobre 2026)
• Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires
• Réglementation des loyers en zone tendue et contestation du complément de loyer