Acheter en 2025 : quel apport minimum pour réussir votre projet immobilier ?

Vous envisagez l’achat d’un appartement ou d’une maison en 2025 ? Dans cet article, découvrez quel est l’apport minimum nécessaire pour décrocher votre financement bancaire… et les meilleures conditions possibles pour votre emprunt.

Qu’est-ce que l’apport ?

L’apport personnel est la somme dont l’emprunteur dispose déjà pour financer son projet immobilier. C’est un levier dont il dispose pour réduire le montant des mensualités de son prêt ou en optimiser la durée. Exprimé en pourcentage, l’apport est désormais exigé par de nombreuses banques et conditionne souvent l’accord de prêt. Cet argent « de côté » sécurise les établissements bancaires et les rassure, puisqu’il reflète la capacité d’épargne de l’emprunteur.

10 % : le ratio minimal

Aujourd’hui, les banques estiment qu’un apport de 10 % est généralement suffisant à couvrir un certain nombre de dépenses liées à l’achat immobilier comme les frais de notaire, de dossier, d’agence ou encore, de garantie. Ce qui correspond, par exemple, à une somme de 30 000 € pour un projet de financement total de 300 000 €.

En 2023, l’apport exigé par les banques avoisinait plutôt les 20/25 % du montant total de la transaction. Mais depuis quelques mois, les conditions de financement se sont assouplies afin de faciliter l’accession à la propriété. Et ce, dans un contexte de baisse de l’inflation, des taux d’intérêt et des prix de vente, dans de très nombreuses régions de France.

Apport de 20 à 30 % : l’assurance de bénéficier de bonnes conditions d’emprunt

Si les banques attendent des emprunteurs un apport de 10 % minimum, ce ratio peut bien évidemment atteindre les 20 ou 30 % du montant emprunté, voire davantage. Plus votre apport est conséquent et plus vous maximisez vos chances d’obtenir un crédit immobilier à des conditions préférentielles. C'est-à-dire, un prêt qui affiche un taux plus bas que la moyenne, la possibilité de moduler ses échéances, ou encore, sans pénalité de remboursement anticipé. En disposant d’un apport confortable, vous aurez le luxe de pouvoir choisir l’offre bancaire la plus adaptée à vos besoins… et vous pourrez même voir augmenter votre capacité d’emprunt.

Faut-il dédier toute son épargne à l’apport personnel ?

Certes, un bon apport vous fera bénéficier de très bonnes conditions d’emprunt. Mais pour autant, évitez d’injecter la totalité de votre épargne dans cet apport. Attention en effet à conserver une épargne de précaution, indispensable en cas d’imprévu. Idéalement, gardez de côté entre 3 et 12 mois de salaire. De quoi financer d’éventuels travaux urgents ou encore, compenser une perte de revenu à la suite d’un accident de la vie.

Apport insuffisant… que faire ?

Si vous ne disposez pas de suffisamment d’apport, cela peut entraîner un refus de prêt et freiner la concrétisation de votre projet immobilier. Toutefois, sachez qu’il existe des dispositifs d’aide à l’accession qui peuvent vous aider à faire passer tous les voyants au vert. Parmi eux, le prêt Action logement, le prêt d’accession sociale ou encore, le PTZ (prêt à taux zéro). Par ailleurs, si vous êtes primo-accédants, les banques peuvent contourner leurs exigences habituelles et décider après étude de votre dossier de vous accorder le prêt, même avec un tout petit apport.

Que penser des prêts à 110 % ou plus ?

Si vous le souhaitez, vous pouvez demander à la banque un financement dit « à 110 % », c’est à dire, sans apport. Ce prêt couvre à la fois le prix de vente et tous les coûts annexes (frais de notaire, d’agence, de dossier etc.). Les banques peuvent être frileuses vis-à-vis de ces prêts qu’elles jugent plus risqués. C’est pourquoi ils sont plus difficiles à décrocher que les financements avec apport.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté et d’obtenir un accord bancaire pour un prêt à 110 %, vous devrez « montrer patte blanche » et présenter un dossier très solide. Notamment, en veillant à respecter le seuil maximal des 35 % d’endettement assurance comprise, à la bonne tenue de vos comptes et en démontrant votre capacité d’épargne. Enfin, une demande de prêt sans apport sera plus facilement acceptée si elle finance un investissement locatif. Ceci, grâce aux futurs loyers qui constituent une nouvelle source de revenus et qui limitent votre endettement.

Comment se constituer un apport ?

En pratique, l’apport peut être constitué de plusieurs sources. Tout d’abord, par l’épargne, c'est-à-dire, l’argent que vous parvenez à mettre de côté chaque mois. Différents produits bancaires peuvent vous aider à développer cette épargne comme le livret A, le livret jeune, le PEL, ou le CEL. Autres pistes possibles pour constituer votre apport, celles du prêt familial ou de la donation. Les parents souhaitant aider leur enfant à financer un achat immobilier peuvent opter, par exemple, pour la donation d’argent ou pour la donation-partage. Cette dernière permet à chaque parent ou grand-parent de donner jusqu’à 100 000€ sans droits à payer, tous les 15 ans.

Que vous envisagiez d’emprunter avec ou sans apport, prenez le temps de bien préparer votre dossier avant de le présenter à la banque. Et pour vous faire gagner du temps et maximiser vos chances de décrocher votre crédit, vous pouvez également avoir recours à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel présentera directement votre dossier aux organismes bancaires de son réseau recherchant spécifiquement votre profil emprunteur.