Crise immobilière : quelles perspectives en 2025 ?

Baisse des taux, hausse du pouvoir d’achat, chute du nombre de transactions… En 2024, la situation du marché de l’immobilier est pour le moins contrastée. Retour sur les principales évolutions des derniers mois et sur les perspectives pour l’année 2025.

Baisse des taux et amélioration des conditions d’emprunt

L’année 2024 a été marquée par une baisse des taux d’emprunt immobiliers. Ils sont en effet passés de 4,26 % en décembre 2023 à 3,40 % en décembre 2024¹.

Parallèlement à cette baisse, les conditions d’emprunt se sont améliorées. Désireuses de capter de nouveaux clients, les banques proposent désormais des prêts innovants, qui se destinent, par exemple, aux jeunes et aux primo-accédants. Enfin, le ralentissement de l’inflation est un autre signal positif envoyé sur le marché de l’immobilier. En novembre, les prix à la consommation ont en effet augmenté de 1,3 % sur un an, contre une hausse de 3,5 % un an auparavant.

Une baisse des prix dans de nombreuses régions françaises

En l’espace de deux ans, les prix immobiliers ont reculé de 12,6 % pour les appartements et de 12 % pour les maisons, sur l’ensemble du territoire national. Mais la situation n’est pas homogène. Par exemple, le Centre-Val-de Loire (-18,9 %) et les Hauts de France (-18,3 %) sont parmi les régions qui enregistrent les plus fortes baisses de prix depuis l’été 2022. Tandis qu’à Paris, la baisse est de 9,9 %. Notons par ailleurs que quelques hausses de prix ont été constatées sur la même période, notamment en Normandie (+2,7 %) et en région PACA : (+5,6 %).

Rebond du SMIC et du pouvoir d’achat immobilier

Dans un contexte de baisse des taux de crédit immobilier depuis un an, de diminution des prix dans certaines villes et de stagnation de l’inflation : le pouvoir d’achat augmente un peu partout en France. Alors que le Smic a été revalorisé à 1 426,30 € net par mois au 1er novembre 2024, Vous Financer révèle que la capacité d’emprunt avec le salaire minimum (pour une mensualité égale à 33 % du Smic hors assurance) a augmenté de plus de 10 000 € en un an. Cette capacité est en effet passée de 82 109 € en novembre 2023 à 93 019 € en novembre 2024, soit une hausse de 13,3 %².

Ces villes où le pouvoir d’achat immobilier a nettement augmenté

Toujours selon VousFinancer, c’est au Mans que le pouvoir d’achat avec le Smic a le plus augmenté (+29 %), suivi de Villeurbanne (+24 %) et de Grenoble (+23 %). Par ailleurs, les villes où les pouvoirs d’achat pour une personne gagnant le Smic sont les plus élevés sont Saint-Etienne (72 m²), le Mans (52 m²), le Havre (44 m²), Brest (43 m²) et Clermont-Ferrand (42 m²). En revanche, dans certains secteurs, le pouvoir d’achat est bien plus faible. Les villes les plus chères du classement sont Lyon (20 m²), Nice (18 m²), Aix-en-Provence (18 m²) et sans surprise, Paris (10 m²) ! Toutefois, si les écarts de pouvoir d’achat immobilier restent importants selon les villes, ils ont tendance à diminuer. En effet, en 2021, le rapport entre le pouvoir d’achat immobilier à Paris et à Saint-Etienne était presque de 1 à 9. Actuellement, cet écart est passé de 1 à 7.

Baisse du nombre de transactions et hausse des délais de vente

En août 2021, le nombre de transactions sur 12 mois a atteint le chiffre record de 1,2 millions. En décembre 2024, ce chiffre devrait avoisiner les 800 000, soit beaucoup moins que 3 ans auparavant… Toutefois, c’est encore bien loin de certains points bas du marché, connus par exemple en août 2009 avec 564 000 transactions seulement sur 12 mois. Pendant ce temps, les délais de vente s’allongent. Ils atteignent désormais 98 jours pour les maisons et 96 jours pour les appartements.

La crise s’éternise dans l’immobilier neuf

Entre octobre 2023 et septembre 2024, le nombre de permis de construire a atteint les 337 100, soit une baisse de 10 % par rapport à l’année précédente. Les démarrages de chantiers de logements sont, quant à eux, au niveau le plus faible depuis 2000 : 18 900 en septembre soit un repli de 9,8 % en un mois.

Aujourd’hui, la construction neuve essuie une grave crise et pâtit notamment de la hausse des coûts, de normes environnementales plus strictes, de la raréfaction des terrains constructibles et de la disparition de dispositifs de soutien à l’investissement neuf tels que le Pinel.

Quelles perspectives pour 2025 ?

Si les conditions restent semblables à 2024 (prix et taux d’intérêt en baisse, meilleures conditions de prêt, pouvoir d’achat en hausse…), le marché de l’immobilier devrait continuer à s’auto-réguler. L’extension du prêt à taux zéro à toute la France et aux maisons individuelles, initialement prévue en janvier 2025, est par ailleurs un signal positif qui devrait encourager les primo-accédants à sauter le pas et contribuer à relancer le marché. Idem pour les nouveaux prêts proposés par les banques, destinés par exemple à de nouvelles cibles comme les intérimaires ou les travailleurs en CDD. De quoi apporter une bouffée d’oxygène au secteur de l’immobilier, notamment dans le neuf.

Par ailleurs, dans l’ancien, les biens les plus énergivores devraient faire face à des délais de vente encore plus longs et à des négociations plus importantes. En cause : un coût toujours plus important pour les rénovations et un financement potentiellement plus complexe. En revanche, les biens anciens déjà rénovés devraient tirer leur épingle du jeu. Réservant moins de mauvaises surprises à l’achat, ces biens permettent aux acheteurs de s’installer dans un logement « clés en mains » et potentiellement moins gourmand en énergie…

¹Pour des taux fixes jugés « très bons », sur 20 ans

²pour un crédit à 3,60% sur 25 ans et 10% d’apport hors assurance – Source : VousFinancer