Taxe d'habitation et surtaxe sur les résidences secondaires en 2026

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a disparu. Mais pour les résidences secondaires, c'est l'inverse : elle monte. Une surtaxe peut même s'appliquer selon les communes. 

En 2025, 1 628 communes ont décidé d'appliquer une majoration de 5 à 60 % sur la taxe d'habitation des résidences secondaires. Et la tendance s'accentue en 2026, avec 3 690 communes éligibles au dispositif. 

Pied-à-terre, maison de vacances ou appartement inoccupé : qui est concerné et dans quelles zones s'appliquent cette surtaxe ? Est-il possible d'en être exonéré ? Faisons le point. 

Comment fonctionne la surtaxe sur les résidences secondaires ? 

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est un impôt local. Elle s'applique en effet aux logements meublés qui ne sont pas la résidence principale des propriétaires. Toutefois, depuis 2015, ces résidences peuvent aussi être soumises à une surtaxe de 20% pour l'ensemble des communes décidant de l'appliquer. 

Cependant, le taux est par la suite devenu modulable, allant de 5 à 60%. Celui-ci est soumis aux votes des conseils municipaux qui, pour l'année 2026, ont eu lieu avant octobre 2025. Mais ce n'est pas tout : il est à noter que les zones soumises à cette surtaxe ont massivement été élargies à partir de 2023. Ce sont désormais 3 690 communes qui ont le pouvoir d'appliquer une surtaxe. 

Comment fonctionne-t-elle ? La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée sur la valeur cadastrale du bien, sans abattement. La surtaxe s'applique sur la part communale de la taxe, pas sa totalité. Ainsi, sur une taxe de 1 500 euros comprenant 800 euros de part communale, une surtaxe de 20% s'élève à hauteur de 160 euros. 

Quelles communes sont concernées et comment le vérifier ? 

Êtes-vous concerné par la surtaxe ? Sur 3 690 communes éligibles, 1 628 communes qui l'ont appliqué en 2025, selon des documents de la DGFIP. Les zones concernées regroupent les grandes villes (Paris, Bordeaux, Lyon…), les communes touristiques du littoral (PACA, Côte Basque) ou encore les stations de montagne. Mentionnons que certaines zones périurbaines où il est difficile de se loger pour les locaux sont également concernées. 

La façade Atlantique, la Corse et les Alpes font ainsi partie des zones les plus concernées par cette surtaxe. Les communes touristiques sont celles qui ont le plus massivement voté le taux maximum de 60%. En 2025, près de la moitié (40%) des 1 628 communes ont ainsi voté la majoration maximale de 60%. 

Comment vérifier si votre commune en fait partie ? Le moyen le plus simple est de consulter votre dernier avis d'imposition : la majoration apparaît sur une ligne distincte. Il est également possible de consulter les délibérations de son conseil municipal ou d'appeler directement sa mairie. 

Qui peut être exonéré de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ? 

Il existe différents cas d'exonération, qui concernent aussi bien la taxe que la surtaxe sur les résidences secondaires. Une contrainte professionnelle (un logement de fonction imposant une seconde résidence), un logement en travaux ou une expatriation par exemple. 

L'exonération est aussi valable dans les zones France ruralités revitalisation. Pour bénéficier de l'exonération, les propriétaires de résidence secondaires de ces zones doivent remplir le formulaire N°1205-GD et l'envoyer au centre des Finances publiques.

D'autres solutions existent. La mise en location courte durée permet de rentabiliser la taxe sans y échapper, tandis que la location en longue durée fait sortir le bien du statut de résidence secondaire. Pensez dès à présent à vérifier la situation de votre logement.

*"Résidences secondaires : de plus en plus de communes appliquent la majoration", 20 Minutes

**"La taxe d'habitation sur les résidences secondaires : comment ça marche ?", economie.gouv.fr