Municipales 2026 : quel pouvoir des élus sur l’immobilier ?

Les élections municipales de 2026 ont placé le logement en tête des priorités de campagne. Mais entre discours de tribune et réalités juridiques, que peut concrètement faire un élu local ?

Partout en France, la crise du logement a structuré la campagne des municipales de 2026. Rares sont les candidats qui n'ont pas promis de construire davantage, d'encadrer les loyers ou de réguler les locations touristiques. Ces engagements appellent une mise en perspective : tous ne relèvent pas des compétences du maire.

Selon le baromètre Odoxa-Nexity de février 2026, 71 % des Français ont déclaré tenir compte des propositions immobilières dans leur choix de vote, un niveau inédit dans l'histoire des scrutins municipaux. Dès lors, que peuvent réellement mettre en œuvre les élus fraîchement désignés ?

Construire, encadrer, préempter 

Le maire tient un rôle central en matière d'urbanisme. Sous réserve de transfert à l'intercommunalité, la commune élabore le Plan Local d'Urbanisme (PLU), qui fixe les zones constructibles ainsi que les densités et destinations des sols. C'est aussi le maire qui délivre les permis de construire, ce qui lui confère un pouvoir direct sur le rythme et la nature des constructions.

La loi SRU impose aux communes concernées un taux de logements sociaux de 20 à 25 %, sous peine de pénalités financières. Le maire peut également demander à l'État l'instauration d'un encadrement des loyers, mis en œuvre par arrêté préfectoral. Depuis novembre 2024, la loi Le Meur lui offre de nouveaux outils pour réguler les locations touristiques de courte durée.

Des limitations qui pourraient évoluer

Certaines attentes des électeurs se heurtent aux limites du droit. La fixation des prix de l'immobilier privé n'entre pas dans les attributions d'un maire, quel que soit le niveau de tension du marché local. De même, la réquisition de logements vacants relève du préfet de département, et non de l'élu local, une prérogative de l'État souvent méconnue des candidats eux-mêmes.

Cette répartition des compétences pourrait néanmoins évoluer. Une proposition de loi examinée à l'Assemblée nationale en février 2026 prévoit de transférer aux maires le pouvoir de réquisitionner les logements vacants. Dans l'attente d'un éventuel vote, plusieurs villes ont agi indirectement : Paris a obtenu l'encadrement des loyers par voie préfectorale; d'autres communes ont utilisé leur PLU pour favoriser la production de logements aidés.

Le logement, priorité des électeurs 

Ce niveau d'attente est sans précédent dans l'histoire des scrutins municipaux français. Pour la première fois, le logement devançait l'emploi et la sécurité comme critère de vote, signe que la crise immobilière n'est plus perçue comme un problème national abstrait, mais comme une réalité quotidienne que les électeurs entendent voir traitée localement.

Les programmes comportaient des mesures de densification urbaine, de transformation de bureaux en logements et de création de foncières municipales. Leur mise en œuvre dépendra d'arbitrages entre la commune, l'État et les financeurs privés. 

Le maire dispose de pouvoirs substantiels sur le logement (urbanisme, permis, encadrement des loyers, régulation touristique), mais ceux-ci s'exercent dans un cadre juridique que l'État définit et que le juge administratif contrôle. Dans le contexte des municipales 2026 et logement, les six années à venir permettront de mesurer l'écart entre les engagements pris et les réalisations effectives.