En Ile-de-France, le prix au m2 de retour aux niveaux pré-COVID

C'est un signal fort pour le marché immobilier francilien. Les prix des appartements en Île-de-France ont retrouvé leur niveau de 2019, effaçant ainsi la flambée post-Covid. Bonne nouvelle pour les uns, signal d'alerte pour les autres.

Le chiffre parle de lui-même. Entre le pic de 2022 et l'été 2024, les appartements franciliens ont perdu environ 10 % de leur valeur*. Depuis, le marché immobilier se redresse. En novembre 2025, le m² s'établit à 6 200 € en Île-de-France. À Paris, il atteint 9 620 €*. Sur le panel leboncoin de huit marchés franciliens, Paris confirme ce mouvement : son m² en novembre 2025 dépasse même de 4,6 % son niveau de novembre 2019****. Autrement dit, la correction est bel et bien effacée.

Les volumes confirment également ce regain. Sur le panel leboncoin, les volumes d'annonces bondissent de +14,3 % sur un an, entre septembre et novembre 2025****. Côté notarial, 30 780 transactions ont été recensées sur cette même période, soit +7 % sur un an*. Le marché se réactive, mais la crise immobilière est-elle vraiment derrière nous ?

Une reprise mesurée, mais bien réelle

Après deux années de recul, les prix repartent à la hausse. La progression annuelle atteint +1,2 % en Île-de-France et +1,8 % dans la capitale*. Néanmoins, rien d'explosif : les avant-contrats anticipent une stabilité jusqu'à mars 2026. Une légère hausse de +1,7 % est attendue en Île-de-France*.

Le prix appartement Île-de-France ne devrait donc pas s'envoler à court terme. Les données leboncoin confirment d'ailleurs cette lecture : aucune accélération brutale n'est visible en début 2026****. Le marché entre dans une phase de rééquilibrage, sans emballement.

Prix appartement Île-de-France : Paris loin devant ses couronnes

L'écart entre Paris et sa périphérie ne se referme pas. La capitale culmine à 9 620 €/m²*. Sur le panel leboncoin, les disparités sont tout aussi frappantes****. Versailles affiche 7 084 €/m², Nanterre 5 484 €, Massy 4 596 € et Créteil 4 524 €. Plus loin, Pontoise culmine à 3 622 €, Bobigny à 3 612 € et Melun à 3 215 €****. Pour les acheteurs en quête d'accessibilité, Seine-et-Marne et Val-d'Oise restent des destinations attractives pour trouver un appartement.

En dehors de Paris, les projections indiquent par ailleurs +1,8 % d'ici mars 2026 en Grande Couronne*. Plusieurs marchés périphériques affichent également des prix au m² encore nettement au-dessus de 2019. C'est notamment le cas à Melun (+18 %), à Pontoise (+17 %) et à Créteil (+17 %)****. La demande de la période Covid y a laissé une empreinte durable sur le prix appartement Île-de-France.

Acheter, vendre ou patienter ?

Tout dépend de l'horizon envisagé. Revendre après trois ans implique en moyenne une moins-value de -9,1 % en Île-de-France*. En revanche, les propriétaires qui tiennent dix ans s'en sortent bien. Les plus-values atteignent +17,5 % en IDF et +21,1 % à Paris entre 2015 et 2025*. 

Pour un primo-accédant, la fenêtre actuelle est donc intéressante. Le prix appartement Île-de-France se stabilise, sans rebond violent prévu**. C'est également la conclusion que Le Monde tire dans son analyse du marché francilien***. Pour les vendeurs pressés, le timing reste en revanche plus délicat, notamment hors de Paris.

Après deux ans de turbulences, le prix appartement Île-de-France retrouve ses marques. Ce retour à la normale n'annonce pas une nouvelle flambée, il signale que le marché a digéré ses excès. Pour les acheteurs prêts à s'engager sur la durée, c'est exactement ce type de fenêtre qu'il ne faut pas laisser passer. L'immobilier francilien a toujours récompensé la patience.

Sources :

* « Conjoncture immobilière francilienne en novembre 2025 », Notaires du Grand Paris

** « Le marché immobilier francilien au 3e trimestre 2025 et perspectives » Notaires du Grand Paris

*** « Immobilier : en Île-de-France, les prix des appartements sont globalement au niveau de 2019 », Le Monde

**** Panel francilien leboncoin (8 marchés), données 2019-2026