Cave, garage, parking : comment louer entre particuliers ?

Louer sa cave à un voisin ou un ami, ça semble simple comme bonjour ! Mais sans contrat, avec un loyer fixé au doigt mouillé et sans revenus déclarés, les parties s'exposent à des conséquences qui peuvent être coûteuses.

Pourtant, louer son garage, sa cave ou son parking entre particuliers peut devenir une vraie source de revenus complémentaires. Un espace inutilisé, quelques dizaines d'euros par mois et une location qui, bien encadrée, se gère sans effort.

Quel type de contrat signer ? Quelle durée et préavis prévoir ? Et surtout, quel prix fixer ?

Quel contrat signer pour louer son garage, sa cave ou son parking ?

Première chose à savoir : la location d'une cave, d'un garage ou d'un parking indépendants n'est pas régie par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les locations d'habitation. Elle relève du Code civil. Un cadre plus souple, où les parties fixent librement la durée, le prix du loyer et les conditions de résiliation.

Attention, toutefois : depuis avril 2024, le bail verbal est interdit. Les parties doivent ainsi rédiger un contrat écrit pour faire valoir leurs droits en cas de litige, caution non récupérée ou montant de loyer contesté, par exemple.

Ce contrat doit mentionner :

  • L'identité des deux parties ;
  • Le montant du loyer et ses modalités de révision ;
  • La durée de location ;
  • Les conditions de résiliation et de préavis.

De plus, le dépôt de garantie est libre mais doit figurer par écrit. Un état des lieux est également recommandé pour louer l'esprit libre.

À quel prix louer et comment trouver un locataire ?

Concrètement, le loyer est libre : aucun encadrement légal ne s'applique. C'est donc le marché local qui dicte les prix.

Pour les parkings, comptez entre 120 et 170 euros par mois à Paris, 60 à 100 euros à Lyon ou Marseille, et 40 à 80 euros dans les villes moyennes. Un garage fermé se loue généralement 20 à 30 % plus cher. Pour les caves, les prix varient fortement selon l'accessibilité, l'état et la sécurité : comptez entre 10 et 20 euros par mètre carré en grande ville.

Impôts et assurance : les pièges à éviter

Par ailleurs, les revenus tirés de la location d'un garage, d'une cave ou d'un parking sont imposables : ils entrent dans la catégorie des revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros par an, seulement 70 % des loyers perçus sont soumis à l'impôt. Il faut néanmoins déclarer ces revenus, sous peine d'une majoration de 80 % appliquée sur les sommes dues.

Côté assurance, votre multirisque habitation couvre en général votre bien loué, à condition qu'elle inclue la location à un tiers. Pour les caves et garages, cette clause est d'autant plus importante que le locataire peut y entreposer des biens de valeur.

Louer sa cave, son garage ou son parking entre particuliers est accessible à tous. À condition de bien encadrer la démarche : un contrat écrit, un loyer cohérent avec le marché local, et des revenus correctement déclarés. Quelques règles simples suffisent pour en faire une source de revenus complémentaires sereine.

Sources

*"Investir dans une cave à Paris : est-ce encore un bon plan en 2025 ?", Mon Immeuble

**"Quel est le prix d'une cave au m2 ?", Jestocke